Was macht Tag Immobilien?
Die TAG Immobilien AG beschäftigt sich mit dem Erwerb, der Entwicklung und der Verwaltung von Wohnimmobilien. Das Unternehmen ist in den folgenden Segmenten tätig: Berlin, Chemnitz, Dresden, Erfurt, Gera, Hamburg, Leipzig, Rhein-Ruhr, Rostock und Sonstige Aktivitäten. Das Segment Sonstige Aktivitäten umfasst das Dienstleistungsgeschäft, sonstige gewerbliche Immobilienaktivitäten und Boardinghäuser. Das Unternehmen wurde 1882 gegründet und hat seinen Hauptsitz in Hamburg, Deutschland. Zu Beginn des Jahres 2022 beschäftigte das Unternehmen 1,390 Mitarbeiter.
Aktuell liegt der EPRA Net Tangible Assets (NTA) je Aktie bei 25,17 EUR und das bei einem Kurs von 9,33 EUR.
Somit zahlt man nur 37 Cent für den Euro. Das KBV liegt bei 0,46x.
Hohe Margin of Safety wenn man Immobilien um weniger als die Hälfte des Marktwertes kaufen kann, auch wenn die Immo-Preise evtl. noch fallen können.
Der hohe Abschlag ist m.E. nicht gerechtfertigt.
Im Kurs gefallen wegen steigender Zinsen und 20% Kapitalerhöhung für die Polen Erweiterung (ROBYG S.A.).
Die Kapitalerhöhung sehe ich eher unkritisch, da ja dafür Substanzwerte in PL erworben wurden welche weiteren CF produzieren.
Problematisch ist deren kurzlaufende Verschuldung. In den nächsten 4-5 Jahren müssen sie ihre Schulden refinanzieren und das zu vermutlich weitaus höheren (>5% ?) Zinssätzen als aktuell (1,3%).
Deren 1,75% Anleihe rentiert im Moment bei 2,639% und am am 30. Juni 2022 konnte die TAG ein weiteres Schuldscheindarlehen über insgesamt 64,5 Mio. EUR und Laufzeiten von vier bis sieben Jahren aufnehmen. Für eine mittlere Laufzeit von ca. fünf Jahren ergab sich eine feste Verzinsung von rund 3,9% p.a., noch höhere Zinsen sind bei den nächsten Finanzierungen wohl zu erwarten.
Eine Dividendenkürzung (0,93 → 0,74) wird erwartet (unter anderem auch durch die Verwässerung) und weitere Kürzungen sind je nach Zinslage nicht auszuschließen.
Chancen:
Normalisierung des KBV bzw. K/NTA
Aufwertung des Immobilienbestands durch die hohe Inflation bzw. durch die wirtschaftliche Entwicklung in Polen.
Risiken:
Abwertung des Immobilien Bestandes (fallende Preise durch höhere Zinsen)
Zins-Steigerungen
Politische Eingriffe in die Miethöhe
Mieter können die hohen Betriebskosten oder die Miete aufgrund der Preissteigerungen nicht mehr bezahlen
